Entenda as bases legais da atualização monetária e evite surpresas
Recentemente, diversas empresas do setor imobiliário têm se deparado com uma questão que está gerando surpresa: a atualização monetária de contratos de compra e venda de imóveis com prazo inferior a 36 meses não pode ser feita de forma mensal, como muitos acreditavam, mas sim anual. Neste artigo, vamos explicar de forma clara e simples essa situação, esclarecendo as bases legais envolvidas.
A Lei 10.931/2004, que trata do patrimônio de afetação e outros aspectos, inclui um capítulo sobre Contratos de Financiamento de Imóveis. O artigo 46 desta lei estabelece que nos contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses é permitida a inclusão de cláusula de reajuste mensal das parcelas, com base em índices de preços setoriais ou no índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
No entanto, se o prazo do contrato for inferior a 36 meses, a correção monetária deve seguir a regra geral anual estabelecida desde a implantação do Plano Real. Essa regra está prevista no artigo 28 da Lei 9.069/1995 e no artigo 2º, parágrafo 1º, da Lei 10.192/2001.
É importante ressaltar que essa lei não proíbe a cobrança do resíduo inflacionário, que é a diferença entre o valor do saldo devedor e as prestações pagas sem a devida atualização monetária durante um ano, em relação ao valor atualizado no mesmo período.
A lei em questão apenas diferencia a cobrança da correção monetária, permitindo sua exigibilidade durante um ano, sem eliminá-la ou proibi-la. Isso significa que o resíduo inflacionário pode ser cobrado anualmente. No entanto, nada impede que o devedor, por sua própria conveniência, opte por pagar a correção monetária em periodicidade inferior a um ano, mesmo em contratos com prazo superior a um ano. O parágrafo 6º do artigo 28 da Lei 9.069, aliás, autoriza a amortização antecipada do saldo devedor atualizado em contratos com prazo superior a um ano, a qualquer momento.
É válido lembrar que o direito de pagamento antecipado do resíduo inflacionário é puramente patrimonial e inteiramente disponível ao devedor.
No que se refere à utilização do índice setorial (CUB) para reajuste das parcelas em contratos de compra e venda de imóveis em construção, antes da finalização da obra, a jurisprudência já está consolidada no sentido de permitir sua utilização. A proibição se aplica somente aos imóveis prontos, uma vez que o CUB reflete o custo dos insumos utilizados durante a execução da obra.
Em resumo, o comprador pode solicitar de forma expressa e clara a aplicação da correção monetária de forma mensal, a fim de evitar a formação e cobrança do resíduo inflacionário.
Recomenda-se que as empresas, além de incluírem no contrato a intenção do comprador, coletem a assinatura dele em um requerimento separado, específico para esse propósito, que será anexado ao contrato.
Essas informações são fundamentais para que empresas e compradores estejam cientes das regras que regem a atualização monetária em contratos de compra e venda de imóveis com prazo inferior a 36 meses. É essencial buscar assessoria jurídica especializada para garantir que os contratos estejam de acordo com a legislação vigente e evitar surpresas futuras.
