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15/02/2013 -
Nova lei incentiva constru????o sob encomenda
Sem muitos questionamentos no Judici??rio, os contratos de loca????o de im??veis comerciais sob encomenda ("built to suit") ganharam for??a com a inclus??o da modalidade na Lei n?? 8.245, de 1991, a Lei do Inquilinato. A expectativa do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Loca????o e Administra????o de Im??veis Residenciais e Comerciais de S??o Paulo (Secovi-SP) ?? que o volume de neg??cios cres??a at?? 10% neste ano, em compara????o com 2012, com a nova previs??o legal. A modalidade est?? prevista na Lei n?? 12.744, sancionada no fim do ano passado, que acrescentou o artigo 54-A ?? Lei do Inquilinato. No built to suit, um investidor constr??i ou reforma um im??vel de acordo com as exig??ncias do locat??rio. S??o firmados contratos de longo prazo, que variam geralmente entre 7 e 15 anos. Pela lei, o direito de revis??o do aluguel a cada tr??s anos pode ser renunciado em acordo entre locador e locat??rio. A multa em caso de devolu????o do im??vel tamb??m ?? diferenciada. Enquanto nas demais loca????es o valor ?? de tr??s alugu??is, nesses casos a multa ?? proporcional ao per??odo n??o cumprido do contrato. Uma das vantagens da modalidade, de acordo com advogado Carlos Ferrari, do Negr??o, Ferrari & Bumlai Chodraui Advogados, ?? a possibilidade de controle do fluxo de caixa, j?? que o pre??o do aluguel ser?? fixo por v??rios anos. Al??m disso, uma ind??stria, por exemplo, n??o precisaria desembolsar uma grande quantia para construir uma nova unidade. "A companhia foca em suas atividades e amplia????o e deixa para outras empresas o investimento em imobilizado", diz Ferrari. Walter Cardoso, presidente da construtora CB Richard Ellis no Brasil, estima que atualmente 50% dos im??veis de grandes ind??strias sejam locados por meio de contratos do tipo built to suit. No setor de log??stica, o percentual varia entre 20% e 30% dos im??veis. Cardoso, que tamb??m ?? vice-presidente de gest??o patrimonial e loca????o do Secovi-SP, acredita que, com o reconhecimento legal do built to suit, o locat??rio conseguir?? com mais facilidade realizar a securitiza????o dos valores a serem recebidos por meio do aluguel. Grande parte dos locadores envolvidos em contratos desse tipo financiam a constru????o ou reforma dos im??veis por meio de Certificados de Receb??veis Imobili??rios (CRI). "O locat??rio vai ter muito mais oferta e os pre??os podem ficar mais convidativos", afirma Cardoso. Para advogados, a mudan??a trar?? maior seguran??a jur??dica. Isso porque antes os contratos de loca????o de im??veis comerciais sob encomenda eram redigidos com base no C??digo Civil, o que dava margem a questionamentos na Justi??a. H??, por??m, de acordo com a advogada Rossana Fernandes Duarte, do Siqueira Castro Advogados, poucas a????es envolvendo contratos dessa natureza. "O reconhecimento legal do built to suit assegura que nenhuma das partes poder?? questionar o contrato judicialmente", diz Rossana. Segundo a advogada, a jurisprud??ncia ?? favor??vel aos contratos do tipo built to suit. "A maioria das a????es foi proposta pelos locat??rios. Eles dizem que a ren??ncia ao direito de revis??o do valor do aluguel n??o ?? aceita pelo C??digo Civil", afirma Rossana. Uma decis??o do Tribunal de Justi??a de S??o Paulo (TJ-SP) deu for??a legal a um contrato do tipo built to suit, ao julgar improcedente um pedido de revis??o de valor do aluguel proposta pela Miralta Assessoria em Gest??o Empresarial contra a WT SY Empreendimentos Imobili??rios, a WTorre. Sob a alega????o de que o aluguel mensal definido no contrato estava acima do valor de mercado, a Miralta pediu revis??o por meio de per??cia, baseado na Lei de Loca????es. A empresa perdeu por dois votos a um, mas iria recorrer da decis??o Ap??s analisar a a????o, o desembargador Marcondes DAngelo, relator do caso na 25?? C??mara de Direito Privado do TJ-SP, entendeu que deveria prevalecer o previsto no contrato. Na decis??o ele cita que no built to suit as obriga????es das partes "extrapolam os limites da pura loca????o de im??vel, o que p??e a legisla????o especial em segundo plano quanto ao neg??cio jur??dico sob exame, que deve ser regido pela autonomia da vontade privada, em aten????o ao princ??pio da liberdade de contratar". A mudan??a na legisla????o, entretanto, tamb??m ?? alvo de cr??ticas. Para o advogado Waldir de Arruda Carneiro, do Arruda Miranda Advogados, o built to suit j?? era reconhecido pelo mercado, e n??o h?? dificuldades para as empresas buscarem financiamentos para os empreendimentos. Ele considera que as altera????es v??o contra a prote????o ?? parte hipossuficiente, garantida pela Lei do Inquilinato. "A hipossufici??ncia n??o significa que uma das partes ?? paup??rrima ou pouco assistida, mas que est?? em desvantagem em uma rela????o negocial", afirma Carneiro. FONTE: Valor Econ??mico - S??o Paulo/SP - LEGISLA????O & TRIBUTOS - 13/02/2013 - P??g. E1