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17/10/2012 -
Im??vel como garantia facilita empr??stimo

O cr??dito com garantia de im??vel ?? um tipo de empr??stimo com taxas mais atrativas do que a m??dia, j?? que o banco tem a seguran??a de um bem. Para o consumidor, as vantagens s??o a oferta de volumes maiores, prazos dilatados e juro baixo.
A modalidade ainda ?? pouco usada no Brasil, mas tem potencial para crescer: tr??s em cada quatro domic??lios no Pa??s s??o pr??prios e quitados, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domic??lios (Pnad) de 2011.
As taxas desse tipo de cr??dito variam de 0,98% a 1,53% ao m??s e algumas t??m corre????o monet??ria. Em compara????o, o juro m??dio do cheque especial, segundo o ??ltimo dado do Banco Central, est?? em 7,88% ao m??s e o do cr??dito pessoal, em 2,80% ao m??s.
O financiamento, por sua vez, pode chegar a 30 anos. "O prazo ajuda os clientes que precisam de mais f??lego mensalmente, mas recomendo quitar o quanto antes. Quanto mais tempo, mais juros", diz o diretor da consultoria de financiamento imobili??rio Financiar Casa, Joe Powell.
Perfil de clientes
Alguns perfis de clientes predominam. "S??o pessoas que buscam dinheiro para quitar d??vidas mais caras ou empreendedores que precisam de capital para investimento", afirma Powell. Um terceiro tipo de cliente ?? aquele que quer comprar um segundo im??vel - como ch??caras, s??tios ou terrenos - e n??o conseguiu por meio do financiamento imobili??rio comum.
Alcina Salvioni, de 48 anos, usou seu apartamento pr??prio como garantia de um empr??stimo. Ela, que trabalha com com??rcio exterior e mora na cidade de S??o Paulo, recebeu parte de um s??tio da fam??lia como heran??a da av??. Como os outros herdeiros queriam vender a propriedade, ela e suas irm??s resolveram comprar o s??tio para que o im??vel continuasse na fam??lia.
Ap??s muita pesquisa, Alcina descobriu o cr??dito com garantia de im??vel e refinanciou R$ 200 mil, metade do valor do seu apartamento, em 15 anos. "Achei um cr??dito bem seguro e bom porque n??o precisei desfazer de um im??vel para comprar o outro. Mas demora um pouco. Por causa da documenta????o necess??ria, gastei uns dois meses no processo", conta.
A BM Sua Casa, ligada ?? Caixa Econ??mica Federal e de opera????o independente, tem 80% de todo o seu neg??cio nessa linha. J?? na Caixa, o saldo atual de opera????es da linha com garantia de im??vel, o Cr??dito Aporte, ?? de aproximadamente R$ 3,9 bilh??es, o equivalente a 7% da carteira de cr??dito do banco para pessoa f??sica.
Bancos
A modalidade ainda d?? passos t??midos entre os bancos de varejo. No Banco do Brasil (BB), come??ou h?? um ano. A linha tem crescido a uma m??dia de R$ 50 milh??es por m??s e hoje est?? em R$ 523 milh??es, com t??quete m??dio de R$ 100 mil.
"Dobramos o volume em dez meses", afirma Gueitiro Matsuo Genso, diretor de cr??dito imobili??rio do Banco do Brasil. S?? quem tem renda m??nima de R$ 6 mil pode pedir esse dinheiro no Banco do Brasil, mas at?? o fim do ano a expectativa ?? incluir outras faixas de rendimento.
No HSBC, os empr??stimos movimentam uma m??dia de R$ 1 milh??o por m??s, cifra considerada discreta. "Como ?? um cr??dito que tem um processo de venda mais complicado e exige uma an??lise mais profunda do cliente, acaba inibindo um pouco o apetite das equipes comerciais", admite Antonio Barbosa, diretor de cr??dito imobili??rio do HSBC.
Inadimpl??ncia. De acordo com Em??lio Vieira, superintendente de neg??cios imobili??rios do Santander, a maior concentra????o ?? de clientes com renda acima de R$ 4 mil. Apesar da an??lise minuciosa de cr??dito, o Santander libera a proposta em at?? 48 horas, prazo que vai para 5 dias no BB.
A linha ?? ofertada no Santander h?? tr??s anos. Sem detalhar n??meros, Vieira diz que a inadimpl??ncia ?? menor que a m??dia.
"Com a aliena????o fiduci??ria, a retomada de im??vel ficou mais f??cil e possibilitou um risco muito menor para o banco", diz o diretor da BM Sua Casa, Elyseu Mardegan Junior. Mesmo assim, ele afirma que executar a garantia n??o ?? interessante para os bancos. "D?? pra contar nas duas m??os a quantidade de im??veis que tomamos desde 2006, quando criamos esse produto".
N??o ?? o mesmo que subprime
O cr??dito com garantia de im??vel ?? diferente da hipoteca americana. Aqui, o financiamento vai at?? 70% do valor da propriedade. Nos EUA, ultrapassa 100%. Al??m do juro, o cliente arca com custos de avalia????o e de cart??rio, pois o bem passa para o banco enquanto o empr??stimo n??o ?? quitado, em aliena????o fiduci??ria. O instrumento garante menor risco ?? opera????o.

Compare as condi????es de algumas linhas de financiamento:

Banco do Brasil
Taxa: 1,45% ao m??s
Prazo para pagar: De 2 meses at?? 15 anos
Quanto financia? At?? 60% do valor de avalia????o do im??vel. Empr??stimos de R$ 20 mil a R$ 5 milh??es
Custo de avalia????o do im??vel: R$ 400,00 a R$ 450,00

Caixa Econ??mica Federal
Taxa: De 0,98% a 1,48% ao m??s mais Taxa Referencial (TR). Valores dependem do tempo de financiamento
Prazo para pagar: At?? 30 anos
Quanto financia? At?? 70% do valor de avalia????o do im??vel. Empr??stimos a partir de R$ 20 mil
Custo de avalia????o do im??vel: R$ 600,00

Santander
Taxa: 1,53% ao m??s
Prazo para pagar: De 1 a 15 anos
Quanto financia? At?? 60% do valor de avalia????o do im??vel. Empr??stimos de R$ 30 mil a R$ 500 mil
Custo de avalia????o do im??vel: R$ 990,00

Bradesco
Taxa: A partir de 1,52% ao m??s mais CDI
Prazo para pagar: At?? 10 anos
Quanto financia? At?? 70% do valor de avalia????o do im??vel.
Custo de avalia????o do im??vel: R$ 1,190.00

HSBC
Taxa: 1,49% ao m??s
Prazo para pagar: At?? 10 anos
Quanto financia? At?? 50% do valor de avalia????o do im??vel. Empr??stimos de at?? R$ 500 mil
Custo de avalia????o do im??vel: R$ 300,00

BM Sua Casa
Taxa: 1% ao m??s, com atualiza????o monet??ria pelo IGP-M
Prazo para pagar: De 5 at?? 30 anos
Quanto financia? At?? 60% do valor de avalia????o do im??vel. Empr??stimos de 25 mil at?? R$ 750 mil
Custo de avalia????o do im??vel: R$ 400,00

Mat??ria publicada no portal do Jornal O Estado de S.Paulo no dia 14 de outubro