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10/07/2012 -
Invisto ou compro uma casa?

ValorInveste - Por S??rgio Tauhata
09/07/2012


S??O PAULO - O sujeito sai do banco cabisbaixo: com a queda da Selic, a taxa b??sica de juros, o rendimento de seu fundo DI est?? cada vez menor. Do outro lado da rua, v?? a placa de um lan??amento imobili??rio, pensa na performance tamb??m minguada do seu FGTS e tem uma ideia: volta ao banco e pergunta sobre as condi????es de financiamento habitacional. Numa compara????o r??pida, questiona: se consigo um cr??dito com taxa abaixo de 8,5% ??? patamar da Selic no fim de junho ???, financiar um im??vel usando meu FGTS pode ser mais neg??cio do que continuar no fundo DI?
A resposta, como ?? f??cil intuir, vem cercada de particularidades. Como princ??pio b??sico, mesmo se usar o maior percentual poss??vel de financiamento, de 90% do valor pelas regras do Sistema Financeiro da Habita????o (SFH), bastaria o pre??o de mercado do im??vel superar a rentabilidade de aplica????es como um fundo DI para o interessado fazer um bom neg??cio. E, com a taxa Selic em n??veis historicamente baixos, em tese ficaria mais f??cil bater esse rendimento.

O economista Marcelo d'Agosto, autor do blog O Consultor Financeiro, do portal Valor, fez uma simula????o comparando os rendimentos de um fundo DI com taxa de administra????o de 1% com um financiamento habitacional com juros de 7,9% ao ano, pelo prazo de 420 meses e com entrada m??nima permitida de 10%. Conclus??o: o im??vel teria de se valorizar 7,86% no primeiro ano para vencer a aplica????o. Essa rentabilidade seria suficiente para cobrir a d??vida e os juros que o comprador deixaria de receber se investisse a entrada e o valor equivalente ??s mensalidades ao longo do per??odo. No decorrer dos meses, essa taxa decresce, mas n??o muito: ao fim dos 35 anos, estaria em 7,59%.
Entradas maiores diminuem o percentual de refer??ncia para bater o fundo DI, mas s??o descontos limitados. Com 80%, por exemplo, a valoriza????o necess??ria do im??vel come??aria em 7,58% ao ano e terminaria em 7,52%, ap??s 420 meses. Ou seja, teria sempre de andar perto do patamar da taxa de juros fechada para o financiamento. Este ?? o grande risco do im??vel como investimento: a oscila????o de pre??os do ativo. N??o h?? nenhuma garantia de alta continuada.
Se o im??vel se destina ao aluguel, a valoriza????o para bater um fundo cai a menos da metade, mas o cr??dito s?? pode ser tomado fora do SFH. Com uma loca????o de 0,65%, o ganho ?? de 8% ao ano. Em um financiamento com juro anual de 10%, o im??vel teria de subir 9,75% para vencer um fundo DI. Mas, descontada a renda, o retorno exigido cairia para 1,75%.
Para entender qual o rumo do mercado no longo prazo, o coordenador do ??ndice Fipe/Zap, Eduardo Zylberstajn, diz que ?? necess??rio monitorar as mudan??as recentes do cr??dito, com prazos alongados e taxas mais baixas. ???Se as novas condi????es forem sustent??veis, ent??o, com demanda elevada, os pre??os devem permanecer em alta, por??m, mais contida do que nos ??ltimos anos???, afirma.
A Caixa Econ??mica Federal, que responde por 74% do mercado de cr??dito para habita????o no pa??s, prev?? aumento de 25% do volume de recursos liberados neste ano, em rela????o a 2011. ???A meta oficial hoje ?? de aplicarmos R$ 96 bilh??es neste ano, mas acredito que, com a redu????o de taxas e adequa????o do prazo, possamos chegar a R$ 100 bilh??es???, diz o diretor de habita????o da Caixa, Teotonio Costa Rezende.
Al??m das condi????es mais favor??veis do cr??dito imobili??rio, a queda da Selic e a consequente perda de remunera????o das aplica????es podem ajudar a manter a demanda aquecida. ???A Selic tem, sim, uma influ??ncia importante e pode ser um est??mulo ?? procura de im??veis. As taxas de juros mais baixas come??am a trazer um interessado diferente, que busca um investimento alternativo???, afirma o diretor-executivo de neg??cios imobili??rios do Santander, Jos?? Roberto Machado.
Na carteira do Bradesco, os dados mostram um quadro equilibrado no perfil do cr??dito imobili??rio. Apesar de trabalhar com empr??stimos de at?? 80% do valor do im??vel, o ???loan to value??? (LTV), que indica o percentual efetivamente financiado, situa-se em 54%, ou seja, o mutu??rio tem apresentado, em m??dia, uma entrada de 46% do valor. ???Isso mostra que o comprador est?? se preparando e financiando bem menos do que poderia???, afirma o diretor de cr??dito imobili??rio do Bradesco, Claudio Borges. Segundo o executivo, a inadimpl??ncia tamb??m permanece baixa, em torno de 1,8%.
Se depender dos grandes bancos, a batalha pelo cliente imobili??rio est?? s?? no come??o. Todos est??o de olho em um mercado que pode triplicar de tamanho em cinco anos. Estimativas do Banco do Brasil (BB) indicam que, at?? 2017, o cr??dito para habita????o pode representar 15% do PIB, ante os atuais 5%. A institui????o, que come??ou a oferecer essa modalidade de cr??dito apenas a partir de 2008, tem um objetivo ambicioso: alcan??ar a segunda posi????o no segmento at?? 2014. ???Para isso, nossa meta ?? que a carteira cres??a 100% ao ano nesse per??odo???, afirma o diretor da ??rea de cr??dito imobili??rio do BB, Gueitiro Matsuo Genso.
O BB e a Caixa oferecem as melhores taxas de financiamento pelas regras do SFH, de 7,9% e 7,8%, respectivamente. Segundo o executivo do BB, qualquer cliente j?? come??a com uma tarifa de 8,4% e ganha mais 0,5 ponto percentual de desconto se trouxer a conta-sal??rio para o banco por meio da portabilidade, ou seja, o direito de o trabalhador escolher a institui????o na qual vai ter seus rendimentos creditados, que come??ou a valer em janeiro deste ano.
Na Caixa, para o cliente conseguir a melhor taxa, al??m de ter a renda depositada na institui????o, tem de usar produtos do banco, como cart??o de cr??dito e cheque especial. ???Qualquer pessoa, correntista ou n??o, j?? come??aria com uma taxa de 8,85%. Mas concedemos descontos de meio ponto conforme o n??vel de relacionamento???, explica o diretor de habita????o.

O fato ?? que as condi????es nunca foram t??o favor??veis aos compradores quanto agora. De 2005 para c??, as taxas efetivas de financiamento imobili??rio despencaram de uma faixa anual entre 15% e 19% para 7,8% a 11%, ou seja, ca??ram praticamente pela metade. Enquanto isso, de 2007 a 2011, a renda m??dia do brasileiro subiu 43%. O per??odo para o pagamento dos empr??stimos tamb??m ganhou elasticidade. Em 2007, os novos mutu??rios receberam uma d??cada a mais para quitar a casa pr??pria, quando o prazo subiu de 20 anos para 30 anos. E, em junho deste ano, a Caixa Econ??mica Federal ampliou para 35 anos esse tempo m??ximo, medida que foi seguida pelo Santander.
A soma desses fatores, no entanto, cobrou um pre??o: a abertura da comporta de uma demanda hist??rica reprimida catapultou a valoriza????o dos im??veis. Os pre??os j?? vinham em alta desde a institui????o da aliena????o fiduci??ria, no fim dos anos 90, e do crescimento da oferta de cr??dito como propor????o do PIB, a partir de 2004. O cen??rio mais recente refor??ou essa tend??ncia. Segundo o ??ndice Fipe/Zap, medido pela Funda????o Instituto de Pesquisas Econ??micas, as propriedades urbanas subiram em m??dia 138% em S??o Paulo e 172% no Rio de Janeiro, entre janeiro de 2008 e maio de 2012. A alta foi mais do que o dobro, no caso da capital paulista, e quase o triplo, no mercado carioca, da varia????o de 57,12% do Certificado de Dep??sito Interfinanceiro (CDI), refer??ncia de aplica????es como fundos DI e CDBs, e muito acima dos 35,48% da poupan??a no per??odo.
A exuber??ncia dessa valoriza????o atrai gente de todos os perfis, de investidores profissionais a pessoas f??sicas que enxergam uma oportunidade de ganhos. Este ?? o caso do contador Guilherme Pontes Fortes, que est?? para fechar seu s??timo financiamento ??? os seis anteriores com o uso do FGTS. ???Comprei meu primeiro apartamento h?? dez anos, com uma taxa de uns 15% ao ano???, conta. A nova opera????o ?? motivada por um misto de necessidade e vis??o de investimento. ???Pela minha experi??ncia, im??vel ?? uma boa aplica????o, se voc?? souber pegar uma onda de valoriza????o.???
O novo lar da fam??lia Fortes ser?? um apartamento de 120 m??, para substituir o atual, de 90 m??. O contador chegou a ter um apartamento maior, de 142 m??, que comprou h?? alguns anos, na planta, por R$ 380 mil. Pouco depois de pegar as chaves, decidiu revend??-lo para saldar uma d??vida. Recebeu R$ 820 mil ??? uma valoriza????o de 115% em quase quatro anos. ???Com esse dinheiro, pagamos a d??vida e compramos o apartamento em que moramos hoje???, diz. Para Fortes, apesar de n??o ter os R$ 740 mil necess??rios para comprar ?? vista o novo im??vel e, desta vez, n??o poder usar o FGTS, a hora ?? oportuna. ???As taxas est??o muito boas e a regi??o vai continuar se valorizando???, diz.
Apesar do otimismo exibido por muitos compradores, a festa pode estar no fim, ou, pelo menos, na fase de decl??nio. ???Ningu??m acha que o pre??o dos im??veis vai cair, mas ?? um mercado c??clico???, alerta o economista Luis Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finan??as (Ibef) de S??o Paulo.
Na avalia????o do especialista, nos ??ltimos cinco anos os brasileiros assistiram a uma situa????o muito favor??vel, pr??xima do pleno emprego, com renda em alta e expans??o do cr??dito. ???Agora a perspectiva ?? de crise no exterior???, lembra, alertando para o risco de reflexos nos n??veis de emprego e consumo no Brasil. ???O PIB praticamente estagnou e a inadimpl??ncia vem subindo, o que tem impacto negativo no mercado???, explica.
Os rumos do mercado v??o definir se o jogo do neg??cio imobili??rio pode virar. Isso porque a ???rentabilidade??? dos im??veis segue o apetite do mercado. Mesmo as propriedades com renda, ou seja, sobre as quais o dono recebe aluguel, dependem da varia????o do pre??o para se tornarem investimentos atrativos. As loca????es, em m??dia, situam-se entre 0,5% e 0,8% do valor de mercado. Mas quedas na ???cota????o??? do bem podem tornar esse ganho menor do que o rendimento de um fundo DI.